Av Per Kristian Aune, Rådgiver/revisor i Sticos AS 

(Artikkelen var opprinnelig på trykk i desemberutgaven av Kommunal Økonomi. Gjengitt med tillatelse fra forfatter)

Fortjeneste

Som vist i eksemplet nedenfor så kan store deler av husleien være ren fortjeneste for kommunen, uten at den engang er klar over dette. Dersom kommunen legger til grunn brutto byggekostnader ved beregning av husleien, så kan man nok hevde at omsorgsboliger er en melkeku for kommunen og at kommunen profiterer på en utsatt gruppe.

Vi har ikke undersøkt hva som er praksis i kommunene og har derfor ikke noe belegg for å si at kommunen bruker en urimelig høy husleie på omsorgsboliger. Til tross for dette så er det interessant å se hvilke muligheter som ligger innenfor gjeldende regelverk.

Et eksempel:

Situasjon ved oppstart

Kommunen har flere personer med utviklingshemming og for få boliger som er egnet for denne gruppen. Kommunestyret vedtar at det skal bygges en omsorgsbolig for fire spesifikke unge voksne som har nedsatt funksjonsevne. Utbyggingsavdelingen har beregnet en brutto anleggskostnad på 12 millioner kroner for denne boligen.

Brukermedvirkning

Kommunen er kjapt ute med å ta med de fire aktuelle brukerne (eller representantene for disse) i planleggingsprosessen. Det blir hurtig klart at brukerne uansett ikke vil være i stand til å bevege seg på egen hånd til sentrum slik at en meget sentral plassering ikke er nødvendig. Derimot vil det være behov for ekstra plass utenfor boligen til minibusser med plass til rullestoler, gjerne i carport fordi det er vanskelig å koste snø av taket på slike store kjøretøy. Dessuten trengs parkeringsplass for ansatte og besøkende. De blir også enige om de ulike behovene inne i boligen og noen av leilighetene blir planlagt noe ulikt utformet. Slik planen har blitt lagt så reduseres den opprinnelige anslåtte bruttokostnaden noe pga. rimeligere tomteområde, men dette brukes opp på grunn av behov for større tomt og bygging av carport. Det er altså, så langt, ikke behov for nytt vedtak i kommunestyret.

Forberedelse til søknad om investeringstilskudd

Kommunen starter med å sende en forespørsel om tilskudd til Husbanken hvor de redegjør for behovet for omsorgsboligene. De informerer samtidig om at de har budsjettert med kr. 12 millioner samlet, noe som også er tatt inn i økonomiplanen. Senere blir kommunen invitert til et oppstartsmøte hvor de redegjør for hele prosessen.

Søknad

Når Husbanken og kommunen er omforent om prosjektet, åpnes tilgang for søknad i Ekstranettet. Kommunen utarbeider søknad som sammen med vedlegg sendes Husbanken for behandling og vedtak.

Mva-kompensasjon

Forutsatt at budsjettet overholdes så kan kommunen forvente en mva-kompensasjon på kr. 3 mill.

Investeringstilskuddet

Kommunens byggekostnader er innenfor det maksimale tilskuddet utenfor pressområder kr. 1.509.000 pr. boenhet.

I eksemplet så er det budsjettert med fire boenheter til kr. 3 mill. hver. 45% av dette utgjør kr. 1.350.000, noe som er innenfor det maksimale tilskuddet utenfor pressområder på kr. 1.509.000 pr. boenhet.

Forutsatt at budsjettet overholdes kan altså kommunen forvente et samlet investeringstilskudd på kr. 5,4 mill.

Netto kostnad

Kommunens samlede utlegg netto vil dermed være:

Husleie

Utleie av omsorgsboliger er ikke underlagt noen selvkostregulering og kan leies ut til gjengs markedsleie. I regnestykket nedenfor så forutsetter vi at kommunen beregner husleien ut ifra variable kostnader, avskrivninger og kalkulert renteutgift. Det forutsettes en kalkylerente på 2% og 40 år med lineær avskrivning i regnestykket nedenfor.

Den som beregner husleie, har kun kjennskap til de totale byggekostnadene og har heller ingen føringer på hvordan husleien skal beregnes. Det beregnes derfor en månedlig husleie på kr. 13.000 og beboerne anbefales å søke om bostøtte fra Husbanken.

Som vi ser av tabellen ovenfor så spiller det stor rolle hvilke tall, bruttokostnad eller nettokostnad, som legges til grunn ved beregningen. Dersom kommunen legger til grunn bruttokostnadene ved beregning av husleie betyr det at kommunen har en månedlig fortjeneste pr. boenhet på kr. 7.875.

Kommunal plikt til å medvirke

Utgangspunktet er at kommunene har en plikt jf. Helse- og omsorgstjenesteloven til å medvirke til å skaffe boliger til personer som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Dette ansvaret omfatter også boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som har behov for det. Det er gitt tilsvarende bestemmelse om medvirkningsansvar for å skaffe boliger til vanskeligstilte i sosialtjenesteloven.

Brukermedvirkning

For at en bolig skal kunne tilpasses personen som skal bo i den er brukermedvirkning en forutsetning. En slik brukermedvirkning er også en forutsetning for at Husbanken skal bidra med investeringstilskudd.

Det mest sentrale er nok likevel at jobben med å kartlegge behov starter før kommunen begynner å bruke ressurser på annet. Gjengangerfeil er blant annet at kommunen anskaffer tomt og avholder konkurranse mellom arkitektene som skal tegne bygget. Da er mange av premissene lagt og kommunen kan gå på store tap.

Definisjonen av omsorgsboliger

Omsorgsboliger defineres, jf. Husbanken sine retningslinjer, som boliger til personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. Boligene må være tilrettelagt for det skal kunne utføres helsetjenester i boligen. Med helsetjenester i hjemmet menes først og fremst sykepleie (hjemmesykepleie), men det kan også være aktuelt med andre tjenester som ergoterapi, fysioterapi og fotterapi.

Saksbehandling

Kommunen skal sende en forespørsel til Husbanken. I forespørselen opplyser kommunen om behovet for sykehjemsplassene/omsorgsboligene, om det er fattet et politisk vedtak i saken, og om prosjektet er tatt inn i kommunens årsbudsjett eller fireårige økonomiplan.

Husbanken sender deretter en kopi av forespørselen til statsforvalteren til orientering og eventuell uttalelse. Ved behov blir kommunen invitert til et oppstartsmøte.

I oppstartsmøtet klarlegges kommunens behov per i dag. I tillegg vurderes det hvorledes omsorgsbygget bør plasseres og utformes for å være i tråd med fremtidige brukeres behov og Husbankens kriterier.

I «Retningslinjer for investeringstilskudd fra Husbanken til sykehjemsplasser og omsorgsboliger» fremgår en rekke krav fra Husbanken. Foruten tekniske krav er det blant annet krav til at boenhetene ikke skal ha institusjonsliknende preg, og disse bør bli plassert i ordinære og gode bomiljøer. Retningslinjene viser også til «Veileder for lokalisering og utforming av omsorgsbygg» på nettstedet www.veiviseren.no.

Når Husbanken og kommunen er omforent om prosjektet, åpnes tilgang for søknad i Ekstranettet. Kommunen utarbeider søknad som sammen med vedlegg sendes Husbanken for behandling og vedtak.

Tilskudd og kompensasjon

Det gis mva-kompensasjon til boliger med helseformål eller sosiale formål som kommunen skal leie ut direkte til beboer. Det samme gjelder fellesanlegg i tilknytning til boligene.

Ifølge «retningslinjer for investeringstilskudd fra Husbanken til sykehjemsplasser og omsorgsboliger» så kan Husbanken gi tilskudd til flere typer tiltak, deriblant omsorgsboliger.

Omfanget av et slikt investeringstilskudd kan utgjøre 45 % av godkjente anleggskostnader til omsorgsboliger med fellesareal.