Et hjem handler om langt mer enn fire vegger. Det handler om trygghet, selvbestemmelse og muligheten til å leve hverdagslivet sitt på egne premisser. Mange leier bolig av kommunen, mens andre eier en andel i et borettslag. Da er det burettslagslova som i stor grad bestemmer hvilke rettigheter og plikter man har.
Det kan være litt vanskelig å skille mellom borettslag og sameie. Begge deler kan oppleves
som «å eie egen leilighet», men den juridiske modellen er forskjellig. Forskjellen får praktisk
betydning blant annet ved salg, utleie og bruk av boligen.
I et borettslag kjøper man ikke selve leiligheten som en egen fast eiendom. Man kjøper en andel i borettslaget. Andelen gir en borett, altså en varig og eksklusiv rett til å bruke en bestemt bolig. Borettslaget eier eiendommen og bygningene i fellesskap.
I et eierseksjonssameie eier man derimot sin egen seksjon. Seksjonen er en selvstendig eiendom, samtidig som man eier en ideell del av fellesarealene sammen med de andre seksjonseierne. Dette gir ofte større frihet, men også et mer direkte ansvar som eier. Både andelseiere og seksjonseiere må følge vedtekter, husordensregler og lovens regler om hensyn til naboer og forsvarlig bruk av boligen. Ingen kan bruke boligen på en måte som påfører andre urimelig eller unødvendig ulempe. Samtidig må styret og fellesskapet respektere at boligen er beboerens hjem.
Den mest praktiske forskjellen mellom borettslag og sameie gjelder ofte muligheten til å overlate boligen til andre. I et borettslag er hovedregelen at andelseieren selv skal bruke boligen. Utleie eller annen bruksoverlating kan likevel være tillatt, og i flere situasjoner har andelseieren rett til godkjenning, for eksempel ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, sykdom eller andre særlige grunner. Vedtektene kan gi nærmere regler, men kan ikke sette til side rettigheter som følger av loven. I et sameie er utgangspunktet normalt at seksjonseieren står friere til å leie ut sin egen seksjon, selv om vedtekter og loven kan gi enkelte begrensninger.
Ved salg er forkjøpsrett en sentral forskjell. Borettslag har ofte forkjøpsrett for andre andelseiere eller medlemmer i boligbyggelaget. Det betyr at en annen person i visse tilfeller kan tre inn i avtalen på samme vilkår som kjøperen. Forkjøpsretten kan skape større trygghet og tilhørighet i fellesskapet, men innebærer også at selger og kjøper må avvente avklaringen før handelen er endelig. I et sameie er forkjøpsrett langt mindre vanlig og må normalt være særskilt fastsatt.
Også ansvaret for økonomien er organisert litt ulikt. I borettslag er det vanlig at andelen er knyttet til en fellesgjeld. Denne betjenes gjennom felleskostnadene, i tillegg til kostnader til drift og vedlikehold. I et sameie vil seksjonseieren vanligvis finansiere sin egen bolig direkte, men betaler felleskostnader til fellesskapet. Hvilke kostnader som kommer, og hvem som har vedlikeholdsansvaret, må vurderes ut fra loven, vedtektene og den konkrete situasjonen.
Har du nedsatt funksjonsevne, eller bor du med noen som har det, kan du ha rett til å gjøre tiltak for å gjøre både boligen og fellesområdene mer tilgjengelig. Regelen om tilretteleggingstiltak i borettslag følger av burettslagsloa § 5-11 annet ledd. Inne i selve boligen vil andelseier i kraft av råderetten over boligen normalt kunne foreta nødvendige tiltak uten at det krever godkjenning fra styret. For å foreta tilretteleggingstiltak i fellesområdene så krever det at andelseieren får godkjenning av styret. Nødvendige tiltak i fellesarealene kan for eksempel være en rampe ved inngangen, håndlist i trappe, ladepunkt til rullestol eller automatisk døråpner. Styret kan kun nekte godkjenning av nødvendige tiltak dersom det foreligger en saklig grunn. Dette må vurderes konkret. Et eksempel på saklig grunn kan være et tiltak vil gjøre at rømningsveier blir blokkert.
Kostnadene ved tilretteleggingstiltakene bæres som utgangspunkt av andelseieren selv. Det finnes imidlertid offentlige støtteordninger. Husbanken kan innvilge tilskudd til tilpasning av bolig, og man kan søke til NAV Hjelpemiddelsentral om å få tekniske hjelpemidler som trappeheis eller mobil rampe.
Parkeringsplass er et område der borettslag og sameier har ulike regler. I sameier pålegger eierseksjonsloven § 26 sameiet å sikre gjennom vedtektene at sameiet har en bytteordning eller en annen ordning for å sikre at parkeringsplasser som etter plan- og bygningsloven er krevd opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, skal gjøres tilgjengelig for disse personene. En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne som disponerer parkeringsplass i sameiet, kan derfor kreve at styret pålegger en annen seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Burettslagsloven har ingen tilsvarende regel om bytteplikt for HC-plasser. I borettslaget hviler tilretteleggingen derfor på borettslagets vedtekter. Dersom det ikke er vedtatt en bytteordning i vedtektene, så kan man forsøke å få endret vedtektene. Vedtekter kan endres av generalforsamlingen med 2/3 flertall.
Spørsmål om ekstra nøkler, adgangsbrikker eller adgangskort henger tett sammen med tilretteleggingsretten i burettslagslova § 5-11 annet ledd. For den som er avhengig av bistand fra personlig assistent, hjemmehjelp eller pårørende, kan tilgang til boligen være en forutsetning for at hjelpen faktisk fungerer. Et absolutt forbud mot ekstra nøkler kan da bli for strengt. Styret bør vurdere det reelle behovet og om en praktisk løsning, som registrering av ekstra nøkler, kan ivareta både beboerens behov og hensynet til sikkerhet i bygget. Kan borettslaget bestemme hvor mange nøkler du skal ha?
Borettslaget er et fellesskap, og det er naturlig at fellesskapet har regler. Men reglene skal bidra til gode og trygge boforhold, ikke gjøre det unødig vanskelig å få hverdagen til å gå opp. Når det oppstår uenighet om nøkler, utleie, besøk eller andre spørsmål om bruk av boligen, er det lurt å be om en skriftlig begrunnelse fra styret og undersøke hva vedtektene faktisk sier.
Den som bor i borettslag har ikke bare plikter overfor fellesskapet. Andelseieren har også en sterk rett til å bruke boligen som sitt hjem. God dialog, praktiske løsninger og respekt for ulike behov er ofte den beste nøkkelen til et godt bomiljø.
Skrevet av
Tor Omar Heyerdal, Advokatfirmaet Lippestad AS
